上海市-物业管理营改增问题梳理与最新政策解读
我们本期继续就物管业纳税人在营改增过程中遇到的部分疑难热点问题进行整理归集，并就税务总局及部分省市税务部门有针对性的税收政策释疑做一梳理，供纳税人在税收实务操作中参考。
营改增后，由于增值税与营业税在税收原理、计税方法、发票管理、纳税义务认定、会计核算等诸多方面存在较大差异，因此，营改增对企业损益会产生较大影响，需要认真以对，适时增加税收遵从度。
物业管理是一个包罗万象不断创新的行业，而税收则相对滞后，政策规定具有高度概括性，建议纳税人在重视税收政策变化的同时，经常与税务人员就企业管理以及业务创新进行沟通，筑好税收风险防火墙，力争获取税收利益最大化。需要特别指出的是，在税收实务操作中，纳税人仍然应以税务总局的正式文件以及当地税务机关法规部门的规范性答复为准。
一、营改增试点业务及征免规定
问题：部分小区由业主委员会自管，即由业主委员会聘请保安、保洁、绿化等公司服务，业主委员会如何向交费业主开具发票？如何办理开票手续？
解读：由业主委员会自行开具发票。业主委员会可以向主管税务机关申请领购发票。
问题：物业公司配合当地政府进行充电桩建设而领取的奖励金是否需要缴纳增值税？如果需要缴税，按照什么科目缴税？
解读：按照物业管理收入缴纳增值税。
问题：营改增后实行“酬金制”物业管理如何缴纳增值税？
解读：按照税法原则，物业企业代业主委员会管理的资金，未提供增值税应税服务且不开具增值税发票的，不需要缴纳增值税。可供参考的是，2011年6月3日，北京市地方税务局在《关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》中称，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税适用政策公告如下：
（一）对物业管理企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。
（二）业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
问题：我公司管理的是一个老小区，物业费欠缴较为严重，今年（2017年）收取的业主缴费（包括营改增前年度欠缴的）是否纳入增值税征收范围？2016年4月30日前已经预收的物业费（如2016年度物业费）是否还需缴纳增值税？
解读：已申报缴纳营业税的，可以不再缴纳增值税。反之，则需要缴纳增值税。再举一个例子。比如，营改增后如何界定新老项目成为一个影响物业公司税收利益的关键点。按照营改增的规定，纳税人于2016年4月30日前取得的不动产，可以适用简易计税方式，按照5%的征收率计算应纳税额。下列情形物业公司可以按照“老项目”计税：
（一）物业企业在2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等属于2016年4月30日前取得不动产。
（二）物业企业在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的属于2016年4月30日前取得不动产。
（三）在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目，如果施工许可证上注明的时间在4月30日前可以按建筑工程老项目。
问题：停车费一般包括两部分，即租金和服务费，租金由产权人收取，服务费由物业企业收取，分别适用哪个税率？例如业主购买了产权车位，物业企业不收取租金，按月收取服务费（100元/月），服务费部分可否按照物业费适用6%增值税税率？
解读：停车位租赁和服务费分开核算的，服务费部分可以按照物业费适用6%增值税税率。按照营改增的规定，由物业企业管理的停车场收取的费用按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
问题：物业公司兼营从事其他服务业比如家政服务等是否可以享受税收优惠待遇？
解读：根据财税〔2016〕36号（附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》），纳税人取得的下列收入免征增值税：家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入；托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务；养老机构提供的养老服务。
其中的养老机构，是指依照民政部《养老机构设立许可办法》设立并依法办理登记的为老年人提供集中居住和照料服务的各类养老机构；养老服务，是指上述养老机构按照民政部规定，为收住的老年人提供的生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。
家政服务企业，是指在企业营业执照的规定经营范围中包括家政服务内容的企业。员工制家政服务员，是指同时符合下列3个条件的家政服务员：
（一）依法与家政服务企业签订半年及半年以上的劳动合同或者服务协议，且在该企业实际上岗工作。
（二）家政服务企业为其按月足额缴纳了企业所在地人民政府根据国家政策规定的基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险等社会保险。对已享受新型农村养老保险和新型农村合作医疗等社会保险或者下岗职工原单位继续为其缴纳社会保险的家政服务员，如果本人书面提出不再缴纳企业所在地人民政府根据国家政策规定的相应的社会保险，并出具其所在乡镇或者原单位开具的已缴纳相关保险的证明，可视同家政服务企业已为其按月足额缴纳了相应的社会保险。
（三）家政服务企业通过金融机构向其实际支付不低于企业所在地适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资。
托儿所、幼儿园，是指经县级以上教育部门审批成立、取得办园许可证的实施0-6岁学前教育的机构，包括公办和民办的托儿所、幼儿园、学前班、幼儿班、保育院、幼儿院。公办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在省级财政部门和价格主管部门审核报省级人民政府批准的收费标准以内收取的教育费、保育费。民办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在报经当地有关部门备案并公示的收费标准范围内收取的教育费、保育费。超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不属于免征增值税的收入。
二、增值税专用发票开具及财务处理
问题：税务总局近日发布了一个开具增值税发票最新政策的文件，其内容与用意为何？
解读：具体内容。2017年5月19日，税务总局发布《关于增值税发票开具有关问题的公告》称，自2017年7月1日起，购买方为企业的，索取增值税普通发票时，应向销售方提供纳税人识别号或统一社会信用代码；销售方为其开具增值税普通发票时，应在“购买方纳税人识别号”栏填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码。不符合规定的发票，不得作为税收凭证。
销售方开具增值税发票时，发票内容应按照实际销售情况如实开具，不得根据购买方要求填开与实际交易不符的内容。销售方开具发票时，通过销售平台系统与增值税发票税控系统后台对接，导入相关信息开票的，系统导入的开票数据内容应与实际交易相符，如不相符应及时修改完善销售平台系统。
税总出台最新政策的原因分析。按照《发票管理办法》，销售方开具发票时，应如实开具与实际经营业务相符的发票。购买方取得发票时，不得要求变更品名和金额。但是目前发现部分销售方允许购买方可通过其销售平台，自行选择需要开具发票的商品服务名称等内容，并按照购买方的要求开具与实际经营业务不符的发票。
对此问题，税务总局再次明确，销售方开具增值税发票时，发票内容应按照实际销售情况如实开具，不得根据购买方要求填开与实际交易不符的内容。销售方开具发票时，通过销售平台系统与增值税发票税控系统后台对接，导入相关信息开票的，系统导入的开票数据内容应与实际交易相符，如不相符应及时修改完善销售平台系统。
据认为，要求增值税普通发票填列纳税人识别号，将对目前部分企业通过“给票报销”方式向员工提供一定福利的现象会形成限制，如果企业某类费用过高，税务部门通过其开发的金税系统所收集到的信息就会显示出异常。
问题：按照税务局要求，我公司（一般纳税人企业）取得所谓“异常凭证”，一律先作进项税额转出，经核实属于符合现行增值税进项税额抵扣相关规定，企业可继续申报抵扣。实际操作过程如何进行？
解读：根据国家税务总局公告2016年第76号规定，同时符合下述条件的，可允许纳税人暂行抵扣，并告知纳税人，后期发现该异常凭证属于虚开的，将按相关规定进行处理：
（一）主管国税机关向销方主管国税机关发函，销方主管国税机关回复正常，或者确认销方主管国税机关收到函件后30天未回复的。
（二）购销双方签订了纸质合同或者协议。
（三）异常凭证上的价税合计金额通过纳税人的银行账户支付，并有银行流水账单证明。
（四）纳税人仓库有异常凭证上注明的货物入库，且货物数量与发票上注明的数量一致。该货物与纳税人的生产经营有实际联系。
（五）有运输货物的运输发票。
问题：个人业主可否要求开具某单位抬头的增值税发票？
解读：向消费者个人（单位除外）销售服务，不得开具增值税专用发票。按照规定，下列情形不得开具增值税专用发票：
（一）向消费者个人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产的。
（二）适用免征增值税规定的，国有粮食企业除外。
（三）提供经纪代理服务向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费。
（四）提供旅游服务，选择差额扣除的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费部分不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
（五）金融商品转让。
（六）有形动产融资性售后回租服务的老合同，选择扣除本金部分后的余额为销售额时，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
（七）劳务派遣服务选择差额征税的，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
（八）纳税人提供人力资源外包服务，向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
问题：销售建筑服务、不动产和出租不动产在增值税发票开具方面分别有什么特殊的规定？
解读：提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。（作者系本刊特约撰稿人、自由撰稿人）